Revisão de ITBI: Como recuperar o imposto pago a maior na compra de imóveis

A aquisição de um bem imóvel urbano no Brasil envolve o pagamento obrigatório do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis), tributo municipal previsto no Artigo 156, II, da Constituição Federal. Historicamente, contudo, a esmagadora maioria das prefeituras brasileiras utiliza práticas ilegais e abusivas na hora de calcular esse imposto.

Tradicionalmente, os municípios costumam arbitrar unilateralmente a cobrança com base em uma tabela própria conhecida como "Valor Venal de Referência" (ou utilizam a base do IPTU caso esta seja superior ao valor contratual). Na prática, esse valor arbitrado pela prefeitura supera de 20% a 60% o valor real pago pelo comprador no negócio imobiliário, obrigando o adquirente a pagar um imposto desproporcional para obter a certidão de quitação e registrar a escritura no Cartório de Imóveis.

1. A Decisão Histórica do STJ: Tema Repetitivo 1.113

Para por fim ao arbítrio fiscal dos municípios, a Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao julgar o Tema Repetitivo 1.113 (REsp 1.937.821/SP), pacificou de forma vinculante em todo o território nacional três teses fundamentais de proteção ao contribuinte:

1. Presunção de Boa-fé do Valor Declarado: A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, o qual se presume coincidir com o valor declaredo pelo próprio contribuinte na escritura de compra e venda.
2. Ilegalidade da Tabela de Referência Municipal: O município não pode fixar previamente a base de cálculo do ITBI com base em valor venal de referência estabelecido de forma unilateral e desvinculado do preço real da transação.
3. Exigência de Processo de Arbitramento (Art. 148 do CTN): Caso o município discorde fundamentadamente do valor declarado pelo comprador por suspeita de fraude ou subavaliação, a prefeitura não pode simplesmente emitir uma guia com valor maior automático. É obrigatória a instauração de um procedimento administrativo formal de arbitramento (artigo 148 do Código Tributário Nacional), onde o Fisco tem o ônus de provar a incompatibilidade e garantir ao contribuinte o direito à ampla defesa e ao contraditório.

"O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de veracidade, a qual somente pode ser afastada pelo Fisco mediante regular processo administrativo instaurado especificamente para este fim." — Tese Firmada pelo STJ (Tema 1.113)

2. Casos Especiais de Cálculo de ITBI

O entendimento do STJ aplica-se a diversas modalidades de aquisição imobiliária onde o Fisco frequentemente comete abusos:

• Imóveis Adquiridos em Leilão Judicial ou Extrajudicial: A base de cálculo do ITBI é estritamente o valor da arrematação em leilão, sendo totalmente ilegal a cobrança sobre tabelas de referência da prefeitura.
• Financiamento Imobiliário (SFH / SFI): O valor real total pactuado no contrato bancário de financiamento com força de escritura pública deve servir como base integral para o cálculo do ITBI.
• Integralização de Imóveis em Capital Social (Holdings e Empresas): Nos termos do Art. 156, § 2º, I da Constituição Federal, a transmissão de bens incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital é isenta de ITBI, salvo se a atividade preponderante da empresa for a venda/locação de imóveis. Caso exceda o capital subscrito, a cobrança deve respeitar estritamente o valor venal declarado.

3. Como funciona a Restituição do ITBI Pago a Maior?

Se você comprou ou quitou o ITBI de um imóvel nos últimos 5 anos (período prescricional tributário) e a prefeitura calculou o imposto utilizando o valor venal de referência ou a base do IPTU (por ser superior ao valor declarado da compra), você tem o direito legal de reaver a quantia paga a mais.

A medida cabível é a Ação de Repetição de Indébito Tributário. Nessa ação, demonstra-se a diferença entre o ITBI efetivamente pago e o ITBI que deveria ter sido recolhido sobre o valor real do negócio constante na escritura. A prefeitura é condenada judicialmente a devolver toda a diferença, com correção monetária e juros calculados pela Taxa SELIC desde o dia do pagamento indevido.

4. Como agir se o Imóvel está sendo comprado Agora?

Para quem está em fase de aquisição e a prefeitura já emitiu a guia de ITBI cobrando sobre o valor de referência inflacionado, não é necessário pagar a mais para depois pedir o reembolso. O comprador pode impetrar um Mandado de Segurança Preventivo com Pedido Liminar.

A liminar é concedida rapidamente pelo juiz para determinar que o Fisco municipal emita imediatamente a guia do ITBI calculada estritamente sobre o valor real de compra, permitindo a lavratura da escritura e o registro no Cartório de Imóveis sem atrasos ou desembolsos indevidos.